Kupovina stana je veliki pravni i finansijski posao. Upravo zato ugovor o kupoprodaji ne sme da bude napisan površno, sa nejasnim formulacijama i rupama koje kasnije otvaraju prostor za sporove.
U Srbiji je forma ugovora strogo uređena, a praksa pokazuje da problemi najčešće nastaju onda kada ugovorne strane misle da je dovoljno da “sve stoji na papiru”, ali ne vode računa kako je papir sastavljen i šta tačno u njemu piše.
Šta zakon traži od samog ugovora
Za promet nepokretnosti u Srbiji ugovor mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave. Za takav posao nadležan je javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost, a ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi ne proizvodi pravno dejstvo.
Javnobeležnička komora Srbije dodatno objašnjava da javni beležnik pri potvrđivanju proverava poslovnu sposobnost stranaka, njihovo ovlašćenje da raspolažu pravom, objašnjava posledice pravnog posla i ispituje da li je ugovor u skladu sa prinudnim propisima, javnim poretkom i dobrim običajima.
Po osnovnim pravilima ugovora o prodaji, bitni elementi su predmet prodaje i cena. Kod stana to u praksi znači da ugovor mora dovoljno precizno da odredi koji se stan prodaje i za koliko novca. Bez jasno određenog predmeta i cene ulazite u zonu ozbiljne pravne nesigurnosti.
Šta mora da bude jasno napisano u ugovoru
Kod ugovora o kupoprodaji stana nema mnogo prostora za neodređene formulacije, pa svaka važna stavka mora biti napisana jasno, precizno i tako da kasnije ne ostavlja mesta za sporove.
Podaci o kupcu i prodavcu
Ugovor mora da sadrži potpune i tačne podatke o ugovornim stranama. Za fizička lica to su najčešće ime i prezime, JMBG, adresa prebivališta i podaci iz lične karte ili pasoša.
Za pravna lica idu naziv, sedište, matični broj, PIB i podaci o zakonskom zastupniku. Greške u identitetu stranaka deluju sitno samo dok ne dođe trenutak za overu, upis u katastar ili eventualni spor.
Tačan opis stana
Opis nepokretnosti mora da prati podatke iz katastra, bez improvizacije i slobodnog prepričavanja.
U ugovoru se obično navode katastarska opština, broj parcele kada je relevantno, adresa, sprat, broj posebnog dela, površina, namena nepokretnosti i drugi podaci koji omogućavaju da nema sumnje šta je tačno predmet kupoprodaje.
Zakon o prometu nepokretnosti izričito polazi od toga da su posebni delovi zgrade, kao što su stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta, nepokretnosti na kojima može postojati zasebno pravo svojine.
U praksi je pametno da opis stana bude doslovno usklađen sa listom nepokretnosti. Ako u katastru stoji jedna površina, a u oglasu ili usmenom dogovoru druga, ugovor nije mesto da se razlika “pegla” lepšim formulacijama.
Takve razlike kasnije mogu da proizvedu problem oko upisa, kredita, osiguranja ili buduće prodaje.
Neusklađenost između stvarnog stanja, oglasa i katastarskih podataka često utiče i na interesovanje kupaca, pa nije loše znati i zašto se stan ne prodaje mesecima.
Kupoprodajna cena
Cena mora da bude određena jasno i bez prostora za dve interpretacije. Najsigurnije je da stoji ukupan iznos, valuta obračuna, način isplate i rokovi.
Ako se deo novca daje kao kapara, ako se plaća preko stambenog kredita, ili ako postoji odložena isplata, sve to treba precizno razraditi u posebnoj odredbi ugovora.
Upravo tu nastaje mnogo nesporazuma: jedna strana misli da je ceo iznos plaćen, druga da nije, a ugovor ostane nedorečen.
Kod finansiranja preko banke treba uneti i podatke o tome koji deo cene se plaća iz sopstvenih sredstava, koji deo iz kredita, kada se sredstva puštaju i šta se dešava ako banka odobri kredit kasnije nego što su strane očekivale.
Ako je prodaja povezana sa brisanjem postojeće hipoteke, i ta dinamika mora da bude ugovorno uređena.
Rok i način primopredaje
Dobar ugovor ne završava se na ceni. Mora da kaže kada kupac stupa u državinu, odnosno kada preuzima stan, ključeve, brojila, dokumentaciju i faktičku kontrolu nad nepokretnošću.
U praksi je korisno navesti i stanje u kom se stan predaje, da li ostaje nameštaj, koji uređaji ostaju u stanu i od kog dana troškovi teku na teret kupca. Takva odredba nije ukras, već zaštita od kasnijih rasprava.
Izjava o teretima i pravnim smetnjama
Kupac mora da zna da li je stan opterećen hipotekom, zabeležbom spora, zabranom raspolaganja, pravom trećeg lica ili nekim drugim teretom.
Zato je važno da ugovor sadrži jasnu izjavu prodavca o pravnom stanju nepokretnosti i, kada je potrebno, način na koji će se teret obrisati ili rešiti. Bez toga kupac može da plati stan, a da posle sazna da nije kupio “čistu” nepokretnost.
Šta je često presudno, iako ljudi to potcene
Upravo u sitnicama koje mnogi preskoče, od pravnog statusa stana do uslova za upis u katastar, najčešće se kriju problemi koji kasnije postaju skupi i vrlo neprijatni.
Dozvola za upis prava svojine
U domaćoj praksi često ćete čuti izraz klauzula intabulandi, odnosno dozvola za upis kupca u katastar. Kod starijih i privatnih isprava ta saglasnost je imala veliku težinu za uknjižbu, dok je RGZ u svojoj praksi zauzimao stav da kod javne isprave nije nužno uslov na isti način kao kod privatnih isprava.
Ipak, u savremenim kupoprodajama, naročito kada se cena plaća odloženo ili u više delova, strane vrlo često posebno ugovaraju kada i pod kojim uslovom kupac može da se upiše kao vlasnik. Zato je mudro da ugovor vrlo jasno uredi trenutak upisa, umesto da se računa na kasnije tumačenje.
Bračni status i saglasnost supružnika
Ako je stan deo zajedničke imovine supružnika, raspolaganje bez rešavanja tog pitanja može ozbiljno zakomplikovati posao. Porodični zakon polazi od toga da imovina stečena radom tokom braka predstavlja zajedničku imovinu supružnika.
Zbog toga se u praksi često traži da se bračni status jasno prikaže i da, kada okolnosti to nalažu, postoji odgovarajuća saglasnost ili drugo pravno uredno rešenje. U suprotnom, rizik prelazi sa prodavca i na kupca.
Upotrebna dozvola i legalizacija
Zakon izričito obavezuje javnog beležnika da upozori ugovornike ako utvrdi da za objekat ili poseban deo zgrade nije izdata upotrebna dozvola ili da je u toku postupak legalizacije.
Ako se strane protive unošenju tog upozorenja, beležnik odbija da preduzme službenu radnju. To je veoma važna zaštita, jer mnogi kupci tek pred kraj postupka saznaju da pravni status stana nije čist onako kako su mislili.
Rizik od dvostruke prodaje
Zakon takođe predviđa da javni beležnik upozori stranke ako iz posebne evidencije proizlazi da je ista nepokretnost već bila predmet overe ili sastavljanja ugovora sa istim prodavcem.
Javnobeležnička komora navodi i da beležnik po pravilu nakon potvrđivanja isprave koja menja stanje u registru istu dostavlja elektronskim putem registru nepokretnosti najkasnije u roku od 24 sata, što je uvedeno upravo radi veće pravne sigurnosti i smanjenja prostora za prevare.
Šta je obavezno, a šta je veoma poželjno
| Element ugovora | Zašto je važan |
|---|---|
| Tačni podaci o ugovornim stranama | Bez njih nema sigurne identifikacije kupca i prodavca |
| Precizan opis stana | Sprečava zabunu oko toga šta je tačno predmet prodaje |
| Kupoprodajna cena | Jedan od ključnih sastojaka ugovora |
| Način i rokovi plaćanja | Smanjuje sporove oko isplate |
| Rok primopredaje | Uređuje kada kupac stvarno preuzima stan |
| Odredba o teretima | Kupac mora da zna da li postoji hipoteka ili druga smetnja |
| Rešenje za upis u katastar | Posebno važno kod odložene isplate i kreditne kupovine |
| Bračni status i saglasnosti | Bitno kada postoji zajednička imovina |
| Upozorenja o dozvoli i legalizaciji | Štiti kupca od pravno problematične nepokretnosti |
Koje greške se najčešće prave
Jedna od najčešćih grešaka je oslanjanje na šablon skinut sa interneta, bez prilagođavanja konkretnom stanu i konkretnom poslu.
Druga greška je unošenje cene i roka isplate uopšteno, bez preciznog mehanizma plaćanja.
Treća je verovanje da će se sve što nije napisano “podrazumevati”. Kod nekretnina se upravo na tim mestima kasnije otvaraju najveći problemi.
Čest previd je i mešanje ugovora sa propratnom dokumentacijom. Ugovor treba da bude jasan i sam po sebi pravno održiv, ali uz njega često idu i list nepokretnosti, lična dokumenta, saglasnosti, bankarska dokumentacija, dokaz o osnovu sticanja prodavca i druga akta potrebna za bezbedno zatvaranje posla i upis.
RGZ navodi da se upis imaoca prava zasniva na ispravama kao što su ugovori, sudske odluke i druga podobna akta, dok Javnobeležnička komora ističe da beležnik po službenoj dužnosti prosleđuje ispravu registru nepokretnosti i poreskim organima.
Zaključak
Ugovor o kupoprodaji stana mora da bude mnogo više od formalno overenog papira.
U njegovom centru moraju da stoje precizno označen stan, jasno određena cena i uredno identifikovane strane, a odmah uz to i sve ono što odlučuje da li će posao biti mirno završen: način plaćanja, trenutak primopredaje, stanje tereta, uslovi za upis i rešena pitanja bračne imovine ili pravnog statusa objekta.
Takođe pročitajte: Kada se očekuje pad cena nekretnina u Srbiji
Kod stana se skupe posledice često rađaju iz jedne nejasne rečenice. Zato je dobar ugovor detaljan, čist i pravno dosledan.
