8 stvari koje moraš da rešiš pre nego što počneš da gradiš kuću (dozvole, plac, priključci)

Gradnja kuće zahteva pripremu pre bilo kakvih radova. Potrebno je da se unapred razjasne pravila gradnje, stanje placa, vlasništvo, dozvole i mogućnost priključenja na infrastrukturu.

Bez toga postupak može da se zaustavi ili značajno uspori.

U nastavku su navedene osnovne stvari koje se uobičajeno rešavaju pre početka gradnje kuće.

1. Pitanje namene zemljišta

Pre bilo kakvog planiranja gradnje potrebno je da se jasno utvrdi da li je na placu dozvoljena izgradnja kuće i pod kojim uslovima.

Namena zemljišta u planskim dokumentima

Svaki plac ima definisanu namenu. Najčešće kategorije su građevinsko, poljoprivredno i šumsko zemljište.

Kuća može da se gradi samo na građevinskom zemljištu. Ako plac vodi kao poljoprivredno ili šumsko, gradnja nije dozvoljena dok se ne sprovede promena namene zemljišta.

Taj postupak zahteva posebnu dokumentaciju, odluku nadležnog organa i dodatne troškove, a u nekim zonama promena namene uopšte nije moguća.

Planski dokument koji važi za plac

Plac uvek potpada pod konkretan plan, najčešće plan generalne regulacije ili plan detaljne regulacije.

U tim dokumentima su precizno definisana pravila gradnje.

Plan određuje da li je gradnja dozvoljena, pod kojim uslovima i u kom obimu. Bez plana ne može da se dobije lokacijski uslov, a bez lokacijskog uslova ne može da se nastavi postupak ka dozvoli.

Dozvoljena vrsta objekta

Plan propisuje kakav objekat može da se gradi na parceli. U zonama porodičnog stanovanja dozvoljene su porodične kuće i pomoćni objekti.

Ako plan predviđa isključivo porodično stanovanje, nije dozvoljena gradnja višestambenih objekata, poslovnih prostora ili kombinovanih objekata. Svako odstupanje od dozvoljene namene dovodi do odbijanja zahteva.

Spratnost i visina objekta

Plan jasno definiše maksimalnu spratnost. Uobičajeni oblici su prizemni objekti, objekti sa jednim spratom ili objekti sa potkrovljem.

Pored broja etaža često se propisuje i maksimalna visina objekta u metrima. Oba uslova moraju da se ispoštuju.

Zauzetost parcele i ukupna površina

Postoje ograničenja koliko objekat može da zauzme plac i kolika ukupna površina sme da se izgradi.

Zauzetost definiše procenat placa pod objektom, dok ukupna površina obuhvata sve etaže.

Ovi parametri sprečavaju prevelike objekte i moraju da budu usklađeni sa planom.

Udaljenost od međa i ulice

Plan propisuje minimalne razmake između objekta i granica parcele, kao i udaljenost od ulice.

Ti razmaci utiču na položaj kuće na placu i često ograničavaju širinu ili dubinu objekta. Nepridržavanje ovih pravila znači da se projekat ne prihvata u postupku.

Posebna ograničenja na lokaciji

Na pojedinim lokacijama postoje dodatna ograničenja. To mogu da budu zone zaštite kulturnih dobara, područja sa rizikom od klizišta, poplavne zone ili infrastrukturni pojasevi.

Ako takvo ograničenje postoji, ono ima prednost u odnosu na ostala pravila i mora da se uzme u obzir pre izrade projekta.

2. Vlasništvo, papiri i stanje u katastru

Posle provere šta sme da se gradi, sledeći korak je stanje papira. Bez urednog vlasništva i čistog katastra ne može da se dobije dozvola, bez obzira na to koliko je projekat dobar.

Vlasništvo nad parcelom

Plac mora da ima jasno upisanog vlasnika. Najjednostavnija situacija je kada postoji jedan vlasnik bez ikakvih tereta.

Ako postoji suvlasništvo, svi suvlasnici moraju da budu saglasni sa gradnjom. Bez saglasnosti postupak ne može da se završi.

U slučaju da je vlasnik preminuo, a ostavinski postupak nije završen, gradnja ne dolazi u obzir dok se naslednici ne upišu u katastar.

List nepokretnosti

Osnovni dokument za proveru stanja je list nepokretnosti. U njemu se vidi:

Ako postoji hipoteka ili sudski spor, gradnja može da bude blokirana dok se to ne reši.

Usklađenost katastra i stvarnog stanja

Često se dešava da stanje na terenu ne odgovara onome što piše u katastru. Međe mogu da budu pomerene, ograde pogrešno postavljene ili deo objekta može da izlazi van parcele.

U takvim slučajevima zahteva se geodetski elaborat i sređivanje stanja pre nastavka postupka.

Formiranje građevinske parcele

Neki placevi nisu formirani kao građevinske parcele. To znači da površina, oblik ili pristup ne odgovaraju uslovima plana.

3. Prilaz placu i osnovni uslovi za gradnju

Plac mora da ima obezbeđen prilaz i osnovne tehničke uslove. Ovo često deluje kao sitnica, ali u praksi zna da napravi ozbiljan problem.

Pristup javnom putu

Plac mora da ima direktan ili posredan pristup javnom putu.

Ako plac nema izlaz na ulicu, mora da postoji upisano pravo prolaza preko druge parcele. Usmeni dogovori i neformalni prilazi ne prolaze u postupku.

Širina prilaza mora da zadovolji minimalne uslove, posebno zbog prolaska vatrogasnih i komunalnih vozila.

Status puta

Put do placa mora da bude javni put ili put koji je planom predviđen kao javni. Ako se prilaz vodi kao privatni put bez rešenog statusa, mogu da nastanu problemi u postupku dobijanja dozvole.

U nekim slučajevima zahteva se saglasnost upravljača puta.

Infrastruktura u ulici

Proverava se da li u ulici postoje:

Ako infrastruktura ne postoji, potrebno je da se proceni tehnička izvodljivost i trošak dovođenja priključaka.

Uslovi terena

Teren mora da bude pogodan za gradnju. Nagib, podzemne vode i stabilnost tla utiču na način temeljenja i cenu gradnje.

Sređivanje placa treba da bude jedna od prvih stavki koje ćete rešiti pre daljih priprema pri započinjanju gradnje.

Ukoliko je dvorište zapušeno, zaraslo u visoku travu, korov, i izrasle mladice drveća, idealno rešenje da takav prostor očistite bez problema je robot kosilica. Pomoću ove mašine plac možete očistiti sa bezbedne udaljenosti, i tako uštedeti dosta truda i vremena.

4. Lokacijski uslovi i saglasnosti javnih službi

Kada su plac i papiri u redu, prelazi se na utvrđivanje uslova pod kojima objekat može da se projektuje i priključi na infrastrukturu. Ovaj deo se vodi kroz objedinjenu proceduru.

Lokacijski uslovi

Lokacijski uslovi predstavljaju dokument koji objedinuje sva pravila gradnje za konkretan plac. U njima su navedeni:

Bez lokacijskih uslova projektant nema osnov za izradu glavnog projekta.

Uslovi od javnih preduzeća

U okviru postupka pribavljaju se uslovi od nadležnih službi, najčešće za:

Svaka služba daje tehničke uslove koji kasnije moraju da se ispoštuju u projektu. Ako neki priključak nije moguć, to se ovde jasno vidi.

5. Projekat kuće i tehnička dokumentacija

Na osnovu lokacijskih uslova izrađuje se kompletna projektna dokumentacija. Bez urednog projekta ne može da se dobije građevinska dozvola.

Glavni projekat

Glavni projekat obuhvata više delova:

Svi delovi moraju da budu međusobno usklađeni i u skladu sa lokacijskim uslovima.

Dodatni elaborati

U zavisnosti od lokacije i objekta, mogu da budu potrebni dodatni elaborati, kao što su:

Bez ovih dokumenata zahtev za dozvolu može da bude odbijen.

Odgovornost projektanta

Projekat mora da izradi ovlašćeni projektant sa važećom licencom. Projektant odgovara za tačnost podataka i usklađenost sa propisima.

6. Građevinska dozvola i prijava radova

Kada je projektna dokumentacija kompletna, podnosi se zahtev za građevinsku dozvolu.

Građevinska dozvola

Građevinska dozvola se izdaje na osnovu:

Bez pravosnažne dozvole gradnja ne sme da počne.

Prijava radova

Pre izlaska na teren obavezna je prijava radova nadležnom organu. Prijava sadrži podatke o:

Bez prijave radova gradnja se smatra nelegalnom.

7. Priključci za struju, vodu i kanalizaciju

Iako se o priključcima često razmišlja kasno, ovaj deo mora da bude jasan još pre početka gradnje. Uslovi i troškovi priključenja direktno utiču na budžet i dinamiku radova.

Priključenje na elektro mrežu

Za struju se podnosi zahtev nadležnoj elektrodistribuciji. Na osnovu lokacijskih uslova i projekta dobijaju se tehnički uslovi priključenja.

Uslovi zavise od toga da li mreža postoji u ulici, koliko je objekat udaljen od postojeće infrastrukture i kolika snaga je potrebna. U nekim slučajevima zahteva se izgradnja novog priključnog voda ili dodatne opreme, što povećava trošak.

Priključenje na vodovod i kanalizaciju

Ako u ulici postoji vodovodna i kanalizaciona mreža, pribavljaju se uslovi i sklapa se ugovor sa nadležnim komunalnim preduzećem.

Ako kanalizacija ne postoji, mora da se predvidi alternativno rešenje, najčešće septička jama, u skladu sa propisima i uslovima lokacije.

8. Izbor izvođača i stručni nadzor

Završna, ali suštinska faza pripreme odnosi se na ljude koji izvode i kontrolišu radove. Loš izbor u ovoj fazi često dovodi do problema tokom gradnje.

Izbor izvođača

Izvođač mora da bude registrovan i tehnički sposoban za radove koje preuzima. Ugovorom se definišu:

Rad bez ugovora nosi visok rizik, bez obzira na početnu cenu.

Stručni nadzor

Stručni nadzor je obavezan. Njegova uloga je da prati da li se radovi izvode u skladu sa projektom, dozvolom i propisima.

Nadzor kontroliše kvalitet radova, upisuje stanje u građevinski dnevnik i reaguje u slučaju odstupanja.

Kontrola tokom gradnje

Tokom gradnje važno je da se sve promene rade uz saglasnost projektanta i nadzora. Samostalne izmene na terenu mogu da naprave problem pri tehničkom prijemu.

Zaključak

Ako planiraš gradnju kuće, prvo mora da postoji građevinska dozvola. Plac mora da bude upisan u katastar, sa jasnim vlasništvom. Projekat mora da bude urađen po važećim pravilima i prihvaćen u postupku.

Papiri se ne rešavaju tokom radova, što je i dalje čest problem.

Najbezbednije rešenje je da prikupite sve moguće dozvole i rešenja, pa tek onda da počnete sa gradnjom.